不動産の売却

印紙税

土地や建物を購入するときは、売買契約書を取り交わします。

契約書には必ず印紙を貼り、また、建物の請負工事契約書や住宅ローン等の借用書(金銭消費貸借契約書)等にも印紙を貼り消印をします。

これが印紙税の納付です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合の税金です。

マイホームとして居住していた場合は3,000万円の特別控除額を受けることができます。

不動産の所有期間によっても税率が変わりますので詳しくはご相談ください。

<減価償却費の計算方法>

 

*減価償却費の一般的な計算方法としては定額法と定率法があり、特に届出をしない場合は

定額法で計算します。マイホーム・セカンドハウスは非事業用資産の耐用年数により減価償却費

を算出します。また、建物は、全て定額法により減価償却費を算出します。

 

譲渡所得の計算方法

(注1)非事業用の経過年数を計算する場合、6ヶ月以上の端数は1年とし6か月未満は切り捨てます。

*軽量鉄骨の場合、骨格材3㎜以下または、4㎜超の場合は耐用年数及び償却率が異なりますので注意してください。

 

■消費税から建物価格を逆算する

 

建物価格=(消費税÷8%(H31年3月現在))+消費税

土地価格=土地・建物の合計額−建物価格

 

Q1: H7年3月に3.000万円で建築した建物(木造)をH31年5月に売却しました。

   この建物に対してH21年4月に1.000万円を掛けて増改築をしております。

   この場合の建物の取得費の計算方法を教えて下さい。?

 

A : 新築部分

   H7年3月~H31年5月・・・24年2ヶ月 ゆえに24年*

   30.000.000円×0.9×0.031(33年)×24年=20.088.000円

   30.000.000円−20.088.000円=9.912.000円

   

    増改築部分

   H21年4月~H31年5月・・・10年1ヶ月 ゆえに10年*

   10.000.000円×0.9×0.031(33年)×10年=2.790.000円

   10.000.000円ー2.790.000円=7.210.000円

 

    建物の取得費

   9.912.000円+7.210.000円=17.122.000円

 

Q2: 土地・建物を売却しましたが購入価格よりも売却金額が低く譲渡損失です。

     この場合も確定申告をしなければいけませんか?

 

A : 確定申告は所得があり納税する方がしなければなりません。しかし土地・建物で譲渡損が

    ある方で「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」などの特例の

    適用がある方以外の方は、所得も納税する税金もないため確定申告をする必要はありません。

      但し、不動産取引が本当に譲渡損なのか税務署より書面や面談で報告を求めることになります。

譲渡所得